根据澳洲统计局（ABS）最新数据，在截至 2025年9月的过去10年里，澳洲全国房价中位数累计上涨了71%。 但如果进一步拆分到各州和领地，会发现房价上涨差异非常明显。 过去10年表现最突出的三大州是： • 昆州（QLD）：上涨 113% • 南澳州（SA）：上涨 112% • 塔州（TAS）：上涨 108% 随后依次为： • 西澳州（WA）：上涨 69% • 新州（NSW）：上涨 64% • 首都领地（ACT）：上涨 63% • 维州（VIC）：上涨 49% 表现最弱的是： • 北领地（NT）：仅上涨 8% 不过值得注意的是，北领地首府达尔文（Darwin）目前截至11月的一年内，达尔文房价中位数上涨了17%。 ❤️❤️万通短评❤️❤️ 1. 长期赢家并非传统“强州” 过去10年涨幅前三名是昆州、南澳和塔州，而不是新州和维州，说明决定房价长期表现的核心因素并非“一线城市光环”，而是人口流入、可负担性与供需结构。 2. 高基数效应显著压制新州、维州表现 NSW 与 VIC 起点房价过高，叠加土地供应、税费与政策约束，过去10年涨幅明显落后于“低基数州”，这属于结构性放缓，而非短期失速。 3. 塔州与南澳体现“边际资金效应” 资金从高价市场向低价市场扩散，一旦成交量被激活，价格弹性极大。这类市场涨得快，但对周期和流动性高度敏感。 4. 北领地证明了一点：房市从来不是一起走 10年最弱，却在当下最强——周期轮动，远比情绪重要。北领地是典型“长周期洼地” 5. 全国71%的涨幅是“均值陷阱” 全澳洲平均数据掩盖了巨大分化，对投资者而言，选错州=错过一个完整周期，区域选择的重要性远高于“买不买”。 […]
新闻
回顾澳洲通胀76年历史,重新审视通胀走向
过去四年，通胀率一直处于令人不适的高位，这也对利率形成了上行压力。但与历史相比，当前的通胀状况究竟处在什么水平？ 澳大利亚统计局（ABS）的记录可追溯至1949年，数据显示，自那以来澳洲的年均通胀率约为4.9%。 在历史上，澳洲曾经历过几次相当严峻的高通胀时期—— • 1951年通胀率一度飙升至23.9%； • 1970年代平均通胀率为9.8%； • 1980年代平均通胀率为8.4%。 随后，通胀明显回落。1990年至2021年期间，年均通胀率约为2.5%，正好处于澳洲央行（RBA）设定的2%–3%目标区间的中间水平。 而目前通胀率为3.8%。 ❤️❤️万通短评❤️❤️ 1、澳洲通胀的“常态”，并不是2–3% 从1949年至今的整张图可以清楚看到： 👉 4%–5%才是更长周期下的“历史均值区间”。 2–3%的低通胀时代，主要集中在1990年以后，属于制度+全球化红利下的特殊阶段，而非历史常态。 2、真正异常的不是现在，而是1970–80年代 图中最突出的两段是： • 1950年代初（最高接近24%） • 1970–80年代（长期维持在8–10%以上） 👉 对比之下，当前通胀并未进入结构性失控区间。 3、1990–2021年是“低通胀红利期”，不是默认未来 图表中1990年后长时间贴近2–3%，本质上依赖于： • 全球化 • 人口结构红利 • 资产负债表扩张 👉 这更像一个历史阶段性结果，而不是可以长期复制的状态。 4、当前通胀回落，但“下限”可能抬高 图表显示： • 通胀高点已过 • 但回落后并未重新贴近2% • 更像是在3–4%区间重新找平衡 👉 这意味着： 未来利率的“中枢水平”，很可能高于过去十多年。 5、对资产与政策的真实启示 从这张图得到的结论是： • ❌ 不应再用“2010年代的低通胀逻辑”判断未来 • ✅ 政策制定者更关注“防反弹”，而非快速宽松 • ✅ 资产定价要接受：通胀中枢上移、利率中枢上移 […]
澳洲11月份失业数据出炉，如何解读？
根据澳大利亚统计局（ABS）最新数据，11 月失业率维持在 4.3%，虽然与上月持平，但较一年前上升了 0.4 个百分点。 2025 年以来，劳动力市场出现温和降温迹象。不过，澳洲联储（RBA）仍对整体就业环境持相对积极看法，主要基于以下判断： • 经济仍在持续修复过程中 • 大多数有就业或增加工时意愿的人，仍能找到机会 • 企业整体运行接近正常甚至满负荷水平。 ❤️❤️万通短评❤️❤️ 1. 失业率回升，不等于就业恶化。4.3% 仍处于历史低位，更像是疫情后“过热修正”，而非经济下行信号。 2. 就业降温是“结构性”的，而不是“断崖式”下滑。岗位仍在，但合适的人不好找，技能错配问题依旧存在。 3. 工资增速短期内难以明显回落。劳动力供需仍偏紧，服务业通胀黏性将持续影响政策判断。 4. 这组数据不足以推动立即降息。在失业率未明显突破 4.8%–5% 之前，RBA 更可能选择观望。 […]
RBA最新利率决议,降息周期结束?对房价影响
澳大利亚储备银行（RBA）在昨天会议上确认： 👉 现金利率维持在 3.6%不变 尽管近期通胀有所回落，但最新数据显示： 📈 年度通胀重新抬升至 3.8%，仍高于央行 2–3% 的目标范围。 RBA 行长 Michele Bullock 在发布会中措辞强硬，明确表示： “没有讨论任何降息方案。” “额外降息目前没有必要。” “如果通胀再次上升，我们已经讨论过可能需要加息的情景。” 市场此前对“连续降息”的乐观预期因此被完全打破。 ❤️❤️万通短评❤️❤️ 1. 降息预期正式破灭。 RBA 澳联储明确拒绝讨论降息，这意味着金融市场需要重定价，借贷成本将在可预见未来维持高位。 2. 利率进入“高位稳定期”，不是下降周期。 当前利率已接近“中性利率”，未来方向更可能是横盘 + 偶尔微调，而不是大幅波动。 3. 住房市场短期受情绪影响，但不会深跌。 在人口快速增长、住房严重短缺和建造成本高企的背景下，利率已不是决定房价的主要变量，供应才是。 […]
一澳洲机构预测2026年各大城市房价走向
SQM Research 预测，2026年澳洲房地产市场将迎来又一个强劲年份，其中2026年年中开始的降息，有望再次点燃购房需求。 在供应依然紧张、经济基本面稳健的城市，房价上涨幅度预计将更加明显。 根据《Boom and Bust Report 2026》（繁荣与衰退报告2026版），SQM 预计全澳房价将上涨 6%–10%，部分首府城市涨幅更为突出。 其中： • 珀斯预计上涨12%–16%，继续领跑全国； • 达尔文预计上涨12%–16%； • 布里斯班预计上涨10%–15%； • 阿德莱德预计上涨10%–14%。 按照目前市场中位数估算，这意味着： • 珀斯房价将突破100万澳元； • 布里斯班将逼近110万澳元。 即便是表现相对疲软的市场，如墨尔本、悉尼、霍巴特及堪培拉房价仍预计上涨 3%–7%。 ❤️❤️万通短评❤️❤️ 1）降息仍是核心变量 SQM的预测显示，即使降息延后，澳洲主要城市房价仍维持上涨趋势——说明市场对“利率向下周期”已有预期，买家信心已提前重建。 2）供需失衡继续推高房价 建设成本高企、审批效率低仍在阻碍新供应释放，而人口增长与租金上涨正在巩固需求端。供应端修复速度远慢于需求回归。 3）地理分化加剧——资源型与迁入型城市领先 珀斯、布里斯班、阿德莱德走势最强，这反映两个现象： ✔ 更强人口净流入（尤其来自新州与维州迁移） ✔ 更紧缺的可售库存与较好的性价比 这种趋势短期内不会逆转。 4）传统大市恢复仍需时间 墨尔本、霍巴特、悉尼和堪培拉虽上涨，但表现温和，说明高库存、政策不确定性及较低迁入人口正在拉长市场修复周期。 5）市场进入“结构性牛市”而非全面泡沫 需求集中在可负担、人口增长快、供应最紧缺的板块。 这意味着：选错城市或板块仍可能跑输通胀，但选对区域可能再迎双位数增长。 […]
解读联邦政府Help To Buy（帮助购房）计划
联邦政府的 Help to Buy（帮助购房）计划 将于 12 月 5 日正式启动，为那些“已经做好购房准备、但购房预算仍差一点”的澳洲购房者提供额外助力。 这是一个 共有产权（shared equity）计划，政府将： • 最高持有 40% 的新建住宅产权，或 • 最高持有 30% 的现房产权， 从而大幅降低购房者所需贷款额度。 购房者仍需满足以下条件： • 至少 2% 的首付款； • 收入门槛：单身 $100,000；夫妻/单亲家庭 $160,000； • 符合当地房价上限（见图表）。 ❤️❤️万通短评❤️❤️ 1️⃣ “政府合伙买房”，听起来很香，但也别忘了是合伙人 Help to Buy 本质是： 你出一点首付 + 银行出贷款 + 政府入股最高 30–40%。 短期看，你更容易上车、压力变小； 长期看，涨价收益要跟政府分，并不是“白送钱”。 ⸻ 2️⃣ 只要 2% 首付，上车门槛史上最低？🤔 2% 首付对很多年轻人、单亲家庭是实实在在的利好。 但也要想清楚： • 房价如果继续涨，是不是等于用“更高价格 + 合伙人”换“更早上车”？ […]
澳11月房价数据出炉，垫底城市有点意外
根据Cotality的的最新统计数据，11月份全澳房价增长情况如下： • Sydney（悉尼）：+0.5% • Melbourne（墨尔本）：+0.3% • Brisbane（布里斯班）：+1.9% • Adelaide（阿德莱德）：+1.9% • Perth（珀斯）：+2.4% • Hobart（霍巴特）：+1.2% • Darwin（达尔文）：+1.9% • Canberra（堪培拉）：+1.0% • Combined capitals（首府城市合计）：+1.0% • Combined regional（区域城市）：+1.1% • National（全国）：+1.0%。 ❤️❤️万通短评❤️❤️ 1️⃣ 市场不是“微升”，而是“全面快跑” 全国增长1.0%，各大首府城市增长 1.0%，乡镇区域增长 1.1%，有的城市月涨幅接近或超过 2%，说明11月在前一个月1.1%增长的基础上，保持“快速”增长车道。 2️⃣ 珀斯成绝对领跑者，布里斯班/阿德莱德/达尔文组成“二线冲锋队” 珀斯单月增长2.4%，布里斯班、阿德莱德、达尔文均 增长1.9%，如果这种节奏维持几个季度，这些城市的房价中枢会被明显抬高，对租金和投资回报都会产生联动效应。 3️⃣ 悉墨仍在慢慢爬坡，但已被“新一线”明显超车 悉尼增长0.5%、墨尔本增长0.3%(垫底）远低于布里斯班、阿德莱德、珀斯等城市。资金、人口、投资者情绪正在从传统的“悉墨双核心”向更高成长性的城市扩散。 4️⃣ 乡镇区域市场持续跑赢：真正的“性价比资本”还在外圈 乡镇区域城市 +1.1%，略高于首府城市 +1.0%。这反映出： • 一部分买家被大城市价格挤出； • 远程办公 + 生活成本压力，把需求推向乡镇区域城市； • 但乡镇区域供应端并没有同步跟上，导致价格快速抬升。 […]
澳十月份最新通胀数据出炉，太失望了！
根据最新公布的10月数据显示，澳洲CPI同比上升至3.8%，为连续第四个月走高。同时，核心通胀（Trimmed Mean）上升至3.3%，显示通胀具有黏性，尤其集中在住房和能源成本领域(房租涨 4.2%，电价暴涨 37.1%). ❤️❤️万通短评❤️❤️ 1）降息时点被推迟，而非取消 核心通胀处于央行目标区间（2–3%）上方，意味着澳洲央行（RBA）更倾向维持利率稳定，而不是提前放松政策。 2）通胀属于“结构性”，而非需求过热 价格上涨主要由住房供给不足，电价上涨、服务成本上升推动，并非由于消费者需求过度。这类通胀对加息反应较弱。 3）住房通胀对房价形成支撑 房租上涨、建造成本偏高、开发供应不足，使房价具备抗跌性。即使利率维持高位，市场仍难见明显回调。 4）金融环境将维持“紧而不死” 银行的固定利率会部分上调。审批趋于更谨慎。监管机构对房贷将趋于收紧。 […]
澳联邦政府5%首付计划刺激十月房价上涨？
联邦政府的“5%首付计划”（5% Deposit Scheme） 于十月一日生效。Cotality 的最新研究发现，价格在该计划门槛以下的房屋10份上涨了 1.2%，而高于门槛的房屋仅上涨 1.0%。 虽然这22个基点的差距看似并不算大，但在全国平均房价基数上，这其实是强劲的额外需求信号。 Cotality研究主管 Eliza Owen 表示，这一结果具有相当意义，因为该计划刚刚扩展，涵盖了更多买家和更多类型的房产。 ❤️ ❤️万通短评❤️❤️ 1️⃣ “5%首付计划”短期有助于刺激成交，但长期可能推高低端房价； 2️⃣ 政府救市政策常常在“无形中”制造新一轮泡沫； 3️⃣ 对投资者而言，低价房区在未来半年可能仍有上升动能； 4️⃣ 对首次置业者而言，越早进入市场越有可能锁定当前较低价位；等待反而可能错过窗口。 5️⃣ 若未来利率再次下降，这类政策效应可能被进一步放大。 […]
Westpac打响升息第一枪,剖析背景,利率前景
最近澳洲房贷市场又有新动作！ 西太平洋银行Westpac 率先上调 1–5 年固定利率，涨幅最高达0.35%；随后 Macquarie Bank（麦格理） 也宣布上调多项固定利率产品。 虽然 RBA 最近没有加息，但固定利率却突然上升，让很多购房者摸不着头脑。其实，这背后有非常关键的政策与市场逻辑👇👇 ❤️❤️万通短评❤️❤️ 1、固定利率为何无视 RBA？因为它看的是“未来利率” 固定利率不是根据现在的现金利率（3.60%）决定， 而是根据 1–5 年利率互换（Swap Rates） 来定价。 Swap Rates 代表： 市场认为未来 1–5 年平均利率会是多少。 这Swap Rate 过去 6 个月先大跌（因为大家预期 RBA 降息），但从 9 月开始反弹，10 月 CPI 数据偏热后更是快速上升—— 这直接推高了银行的固定房贷成本。 2、通胀比预期顽固 → 降息预期被推迟 → 固定利率被迫上调 10 月通胀数据高于预期，特别是“修正均值通胀（Trimmed Mean）”上升到 3.0%，超出市场预期。 这使得市场迅速重估： 降息可能要推迟到 2026 年，从而导致 swap rates […]