Cotality最新数据显示，澳洲房价9月份再次下跌，全国住宅价值环比下降 1.1%，已经是连续第六个月下跌。与今年3月高点相比，全国房价累计回落约 5.2%。 更值得关注的是，这轮调整正在从悉尼、墨尔本向其他城市扩散。 9月份，除达尔文上涨0.4%外，其他首府城市全部下跌：布里斯班-1.5%、悉尼-1.4%、阿德莱德-1.3%、珀斯-1.2%、堪培拉-1.1%、墨尔本-0.7%、霍巴特-0.5%。 如果看最近三个月，趋势更加明显：悉尼下跌 4.9%，布里斯班和珀斯均下跌 4.7%，墨尔本下跌 3.4%。 ❤️❤️万通短评❤️❤️ 1、一个很有意思的现象：去年最强的城市，也开始跌了 珀斯过去一年仍上涨 10.1%，布里斯班上涨 5.9%。单看年度数据，它们似乎仍是“强势市场”。 但过去三个月，两座城市都已经下跌 4.7%。 这说明一个重要问题：同比数据反映的是过去，而连续几个月的环比变化，往往更能反映市场正在往哪里走。 反过来看墨尔本，过去一年下跌6.2%，表现很弱，但9月份只跌0.7%，最近三个月跌3.4%，反而比悉尼、布里斯班和珀斯跌得少。 这可能意味着：前几年涨幅较大的城市正在补跌，而已经调整较长时间的墨尔本，估值压力反而有所释放。 2、为什么房价开始全面承压？ 最重要的因素仍然是高利率。 RBA在9月再次加息后，现金利率已经达到 4.60%。利率上升不仅增加现有房贷家庭的还款压力，更重要的是降低新买家的借贷能力。 当买家预算下降、成交减少、房源库存增加，卖家就不得不接受更大的议价空间，最终反映到房价上。 3、不过，现在还不能简单说“澳洲楼市崩盘”。 全国房价虽然连续下跌，但同比仍基本持平；非首府地区过去一年甚至仍上涨 5.6%。这说明目前更像是一次全国范围扩大、但各城市处于不同阶段的调整。 4、接下来真正关键的是10—12月。 如果全国房价继续保持每月接近1%的跌幅，尤其是珀斯、布里斯班这些前期强势城市继续快速回落，那么这轮行情就可能不再只是短期调整，而逐渐演变成一个更完整的房地产下行周期。 2026年底，澳洲楼市可能真正进入考验期。 […]
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刚加息，通胀的坏消息又来了！加息何时了？
坏消息连连不断。周二RBA刚加息0.25%，现金利率从 4.35%升至4.60%。仅仅一天之后，ABS公布的最新数据又给RBA送来一个“不好的消息”—— 澳洲8月CPI又从7月份的3.5%跃升至4.0%！ ❤️❤️万通短评❤️❤️ 1、为什么通胀突然反弹？ 这次最大的推手之一是油价。 8月份澳洲汽油价格单月暴涨 14.8%，一方面是国际油价上涨，另一方面是政府燃油消费税减免措施剩余部分退出。住房相关成本同比上涨5.7%，包括租金、新建住宅建筑成本以及水电等项目，其中新建住宅的建造及购置成本（不含土地）上涨5.4%。 这也正是RBA昨天特别担心的问题。 2、中东冲突扩大，国际能源价格明显上涨。RBA指出，燃油成本已经开始向其他商品和服务价格传导；与此同时，企业仍面临成本压力，国内经济也存在产能压力。 3、但有一个数字值得注意 虽然Headline CPI从3.5%跳到4.0%，但RBA更加关注的Trimmed Mean核心通胀仍然是3.6%，连续第三个月没有上升。 而且ABS特别指出，汽油和电力价格都被剔除在8月Trimmed Mean计算之外，它们正是Headline CPI突然反弹的重要原因。 所以，这次数据不能简单理解成“澳洲通胀全面失控”。 问 题在于：3.6%的核心通胀本身仍然太高，明显高于RBA 2%—3%的目标区间。 4、那么，今年还会不会再加一次？ 昨天RBA已经留下了一句非常关键的话： 如果有需要，现金利率还可以进一步提高。 所以，4.60%未必就是这一轮加息周期的终点。 接下来最关键的不是Headline CPI会不会因为油价继续波动，而是看三件事：核心通胀能不能从3.6%真正降下来、国际油价会不会继续上涨，以及能源成本会不会进一步传导到运输、食品、建筑和服务价格。 5、如果未来一两个月核心通胀仍然顽固，甚至重新上升，那么今年再加一次息的风险依然不能低估。 反过来，如果核心通胀开始明显下降，加上消费、房地产和经济继续降温，RBA也完全可能选择停下来，观察4.60%的高利率到底能把经济压到什么程度。 因此，现在真正的问题： “4.60%是不是终点？还是2026年还要再来一次？” 下一两个月的通胀数据，很可能决定答案。 […]
RBA果然还是动手了！年内还要再加息一次？
正如《万通短评》在9月21日所预告的那样，周二澳洲央行RBA再次加息25个基点，现金利率从4.35%升至4.60%，创下约15年来高位。 ❤️❤️万通短评❤️❤️ 1、这已经是RBA今年第4次加息，全年累计加息整整1个百分点。更值得注意的是，这次决定是董事会全票通过。 2、为什么失业率已经升到4.6%、房价也开始下跌，RBA还要继续加息？ 答案还是两个字：通胀。 RBA今天明确表示，8月份担心的一些“通胀上行风险”正在变成现实。 一方面，中东冲突推高全球能源价格，美欧日等国纷纷加息；另一方面，AI投资热潮带动科技相关商品价格上涨。国内不少企业已经开始把能源等成本上涨转嫁给消费者。 3、与此同时，澳洲经济又没有弱到足以阻止RBA加息。 6月季度GDP同比增长2.1%，略强于预期；商业投资和企业债务增长仍然强劲。 这就让RBA陷入一个比较尴尬的局面： 通胀太高，经济还有韧性；但失业率已经升至4.6%，大多数首府城市房价正在下跌，新住房贷款也明显减少。 4、今年还会不会再加息一次？ 万通认为，答案是：完全有可能，但还不能说已经确定。 今天RBA声明最后有一句话非常关键： 如果有需要，不排除进一步提高现金利率。 这意味着4.60%未必就是本轮加息周期的终点。 目前市场对11月再加息一次的预期已经明显升温，有市场定价显示概率约为43%。 所以接下来真正要看的，是通胀和就业。 如果核心通胀继续维持在3.5%左右、油价继续高企，而经济仍有韧性，那么今年再加25个基点、把现金利率推到4.85%，并不是小概率事件。 但如果失业率继续向4.8%甚至5%靠近，同时房价、消费和住房贷款继续明显下降，RBA也可能选择停在4.60%，让今年已经加上的100个基点慢慢发挥作用。 我们反而认为，对房地产市场来说，现在最值得担心的已经不只是： “RBA还会不会再加一次？” 而是： “4.60%甚至4.85%的高利率，到底要维持多久？” 高利率持续的时间越长，对家庭还贷能力、房地产价格、开发商现金流以及贷款refinance的压力就越大。 所以，万通目前的判断是：今年再加一次的风险仍然存在；即使不再加，短期内也不要太早期待降息。 接下来公布的通胀数据，很可能成为决定RBA今年最后一步怎么走的关键。 […]
四大银行预测突变，下周RBA加息已成定局？
最近短短几周，澳洲利率预期发生明显逆转。 几个月前，市场还在讨论RBA今年可能不再加息，并期待2027年逐步降息。现在随着通胀压力持续、中东冲突推高能源价格，以及全球主要央行重新收紧政策，市场预测迅速转向。 目前澳洲现金利率为 4.35%。下一次RBA会议将在 9月28—29日举行。 四大银行最新预测 CBA：预计9月加息0.25%，现金利率升至 4.60%，暂不把第二次加息作为基本预测；预计2027年8月才开始降息。 Westpac：预计9月加息0.25%至 4.60%，并认为之后仍存在继续加息风险。 NAB：预计9月加息0.25%至 4.60%。 ANZ最鹰派：预计9月加息至 4.60%，11月再加0.25%，年底达到 4.85%。(Canstar) 也就是说，目前澳洲四大银行已经罕见地形成一致判断： 9月份再加息一次。 目前，ASX市场已经高度押注9月份加息。最新报道显示，随着RBA讲话以及CBA、ANZ相继调整预测，市场对9月加息的预期进一步加强。 ❤️❤️万通短评❤️❤️ 1️⃣ 澳洲本身的通胀仍然偏高 RBA最关心的核心通胀下降速度不够快。RBA自己的讲话也明显转鹰。 Bullock已经明确表示，澳洲通胀仍然“too high”，而且8月份RBA担心的一些通胀上行风险，现在已经开始成为现实。RBA目前预计，通胀可能要到 2027年底才回到目标区间中点. 2️⃣ 中东战争推高全球能源价格 中东冲突持续，石油及相关能源价格再次明显上涨。更值得RBA担心的是，油价上涨已经不只是影响汽油价格，一些企业开始把运输、能源等成本转嫁到其他商品和服务价格。 如果这种情况持续，通胀可能比原来预计的更加顽固。 3️⃣ 美国、欧洲、日本同时重新加息 9月份，美国美联储、欧洲央行和日本央行都采取了加息行动。 这说明目前面对的并不是澳洲一个国家的通胀问题，而是全球主要央行正在共同面对新一轮能源和成本上涨压力。 全球货币政策重新转向收紧，也令RBA继续维持现有利率的空间受到更多关注。 4️⃣ 目前市场真正需要关注的问题已经不是： […]
澳各大城市8月份房市数据出炉，形势堪忧！
根据 Cotality 最新数据，8月份澳大利亚住宅价格中位数环比下跌 0.9%。整个冬季期间，93%的首府城市郊区房价出现下跌。 各主要城市8月份表现也普遍偏弱： 悉尼 -1.4%，墨尔本 -1.1%，布里斯班 -1.1%，阿德莱德 -0.8%，珀斯 -0.8%，堪培拉 -1.1%，霍巴特 -0.2%；只有达尔文逆势上涨 0.6%。 但比房价下跌更值得关注的，是成交量和库存的变化。 过去一个季度，全澳住宅成交量同比下降 15.5%，比过去五年的平均水平低 11.5%。 与此同时，截至8月底，首府城市待售房源数量同比增加 24%，并比过去五年的平均水平高出 8%。 房屋销售时间延长、卖方折价幅度扩大，加上拍卖清盘率持续偏低，都显示市场力量正在逐渐从卖方转向买方。 ❤️❤️万通短评❤️❤️ 1️⃣ 房价下跌0.9%固然是重要的数字，成交量下降15.5%更应值得关注。 房地产市场转弱，通常不是先出现价格暴跌，而是先出现买家减少、成交下降、销售周期拉长和库存增加，最后才充分反映在成交价格上。 所以，除了看房价指数外，更应关注市场上的房子到底“卖不卖得动”。 2️⃣ 值得注意的是，本轮楼市调整正在从悉尼、墨尔本向其他城市扩散。7月份仍保持0.1%上涨的珀斯和Hobart，8月份也分别转为下跌0.8%和0.2%。尤其是过去几年表现强劲的珀斯也开始转负，说明高利率、购买力下降和买家信心不足的影响，正在从高价市场向全国扩散。 这并不意味着所有城市都会出现同样幅度的下跌，但它可能意味着澳洲房地产市场已经从“局部调整”进入“全国性降温”的新阶段。 3️⃣ 当然，目前还不能简单地把澳洲房地产市场定义为“崩盘”。更准确地说，澳洲楼市正在经历一次比较广泛的调整和重新定价。 未来市场能否企稳，很大程度上仍取决于通胀、利率、就业以及银行信贷环境。 […]
澳最新通胀数据出炉,利率升降？喜忧参半
根据澳洲统计局（ABS）昨天公布的数据，7月份年度整体通胀率（Headline CPI）从6月份的 3.8%下降至3.5%。 不过，这次数据并不像表面看起来那么乐观。 更能反映持续性通胀压力的截尾均值通胀（Trimmed Mean Inflation）仍然维持在3.6%，并没有下降。 从具体项目来看，住房仍然是通胀的重要来源： • 住房价格同比上涨 5.0% • 新建住宅价格上涨 5.7% • 食品及非酒精饮料价格继续上涨 ❤️❤️万通短评❤️❤️ 1️⃣ 3.5%看起来不错，但真正重要的是3.6%。 Headline CPI从3.8%降到3.5%，当然是好消息。 但RBA真正关心的核心通胀仍然是3.6%，说明澳洲国内的通胀压力仍然比较顽固。 所以，这次数据可以降低RBA马上再次加息的紧迫性，但还不足以成为降息的理由。 2️⃣ 我们认为，RBA下一步最可能的选择仍然是“按兵不动”。 目前4.35%的现金利率已经处于较高水平，而且之前加息的影响还在逐步传导到家庭、企业和房地产市场。 因此，与其马上继续加息，RBA更可能继续观察未来几个月的通胀和就业数据。 但如果核心通胀长期停留在3.5%–3.7%左右，甚至重新上升，那么再次加息25个基点的可能性仍然存在。 3️⃣ 现在谈降息，可能还太早。 真正能够让RBA开始认真考虑降息的，不只是Headline CPI下降，而是核心通胀需要持续向3%甚至更低水平回落。 同时，还需要看到就业市场进一步降温、消费减弱以及工资和服务价格压力下降。 所以，3.5%的CPI不是“降息信号”，最多只能说是一个方向正确的信号。 4️⃣ 对房地产市场而言，最大的风险可能不是“再加一次息”，而是“高利率维持太久”。 这是我们认为目前最值得关注的问题。 现金利率从4.35%升到4.60%，当然会增加借款人的压力。 但是对于高杠杆的房地产投资者和开发商而言，更大的问题可能是： 如果4.35%的高利率再维持6个月、12个月甚至更长时间，会发生什么？ 利息不断累积，开发周期拉长，销售速度下降，而土地和项目价格未必同步上涨。 时间本身，就可能成为最大的成本。 […]
澳7月份失业率公布，对利率是利好消息？
澳大利亚就业市场出现进一步降温迹象。 根据澳大利亚统计局（ABS）最新公布的数据，2026年7月失业率升至4.5%，高于6月份的4.4%。当月： • 就业人数减少约 15,800人 • 失业人数增加约 4,200人 • 劳动参与率由67.0%降至 66.9% • 总工作小时数下降 0.6% ❤️❤️万通短评❤️❤️ ① 这一结果总体上符合RBA的预期。本月早些时候，RBA预测，到2026年底失业率将达到4.5%，随后逐步上升，至2028年年中达到4.8%。 RBA一直通过维持较高利率来抑制需求，从而控制通胀。劳动力市场转弱，是这一政策正在发挥作用的迹象之一。加息的效果，正在从“物价”传导到“就业”高利率不仅影响房贷，也会压低消费、企业投资和招聘需求。失业率从4.4%升至4.5%，说明澳洲经济正在降温。 ② RBA继续加息的门槛正在提高 单月4.5%的失业率并不足以决定利率方向，但如果未来几个月就业继续走弱，同时通胀逐步下降，RBA进一步加息的必要性就会降低。 不过，目前通胀仍然偏高，因此“停止加息”并不等于“马上降息”。RBA目前公布的6月份CPI年增幅仍为3.8%。 ③ 接下来最值得关注的是：4.5%失业率会不会继续向上？ 如果未来几个月失业率稳定在4.4%—4.5%左右，同时通胀回落，这可能是比较理想的“软着陆”。 但如果失业率继续出现： 4.5% → 4.7% → 4.9%，甚至5%或以上。 那么市场关注的重点可能会很快从： “RBA还会不会加息？” 转向“RBA什么时候开始降息？”。 […]
RBA利率决议公布，分析背后原因及利率走向
正如7月底我们所预测的那样，澳大利亚储备银行（RBA）昨天决定将现金利率维持在4.35%不变。这给房贷借款人带来了一丝喘息机会， ❤️❤️万通短评❤️❤️ 1、此前，为应对通胀再度上升，RBA曾在2月、3月和5月连续三次加息。此次暂停加息的一个原因是，之前加息的影响目前正逐步传导至整个经济。澳洲联储表示，金融环境已经收紧，经济活动也正如预期般放缓。 2、通胀方面也出现了一些令人鼓舞的消息。年度通胀率从3月份的4.6%下降至6月份的3.8%，比RBA今年5月份的预测低了接近1个百分点。与此同时，剔除部分价格波动较大项目后的截尾均值通胀率（Trimmed Mean Inflation），也比此前的预测低了0.2个百分点。 3、RBA目前预计，通胀将逐步下降，并在2028年初左右回落至其2%–3%目标区间的中点，即2.5%左右。 4、不过，由于目前通胀率仍然高于RBA设定的2%–3%目标区间，借款人还不能完全松一口气。 RBA警告称，为了确保通胀能够持续、稳定地回到目标范围内，它将采取一切必要措施——如果未来通胀风险再次上升，不排除再次提高现金利率。换句话说，未来利率走向，取决于通胀高低。而通胀高低与石油等能源供应密切相关。这些却都多取决于国际政治的走向，比如美以伊战争。 5、简单来说： 这次RBA选择“暂停加息”，主要是因为前面三次加息已经开始产生抑制经济和通胀的效果，而且最新通胀数据明显好于RBA原先的预测。但RBA目前仍然保持谨慎，暂时还不能理解为加息周期已经正式结束。 […]
澳7月房价数据出炉，创下三年半来最大跌幅
根据 Cotality（原CoreLogic） 最新发布的 Home Value Index（住宅价值指数），全澳房价7月份下跌0.7%。 其中： * 悉尼：-1.4% * 墨尔本：-1.2% * 布里斯班：-0.6% * 阿德莱德：-0.2% * 珀斯：+0.1%（继续保持上涨） 首府城市综合指数下跌0.9%，偏远地区综合指数下跌0.2%，全国指数下跌0.7%。 ❤️❤️万通短评❤️❤️ ① 全澳调整幅度明显扩大。 6月份全澳房价下跌0.4%，而7月份则下跌 0.7%，创下近三年半以来最大单月跌幅，说明市场继续向下调整的幅度正在加大。 ② 悉尼、墨尔本领跌符合预期。而布里斯班和阿德莱特7月份也进入下跌行列，这似乎有点意外。显示全澳房产市场调整正开始向全澳范围扩大。 ③ 市场主动权开始由卖方转向买方。 挂牌房源增加、拍卖成交率跌破50%，意味着买家有更多选择，也拥有更强的议价能力。 ④ 中长期仍应保持理性乐观。 房地产市场本来就是涨跌循环。短期调整有助于释放风险、改善购房负担能力。从长期来看，澳洲人口持续增长、住房供应不足等基本面并未发生根本改变，因此本轮调整更可能属于周期性修正，而非长期趋势逆转。 […]
通胀利好消息来了，澳联储8月还会加息吗？
澳大利亚统计局（ABS）公布的数据显示，截至2026年6月的一年中，总体通胀率（Headline Inflation）为3.8%，低于5月份的4.0%。 核心通胀（Underlying Inflation）——以截尾均值（Trimmed Mean）衡量——维持在3.6%不变。与容易受到个别商品价格短期波动影响的总体通胀不同，截尾均值会剔除这些异常波动，更能反映通胀的整体趋势，因此也是澳洲联储最重视的通胀指标。 ❤️❤️万通短评❤️❤️ 1、这是一个利好消息。澳洲联储早在今年5月曾预测，截至6月季度，核心通胀率将达到3.8%，但实际公布的数据仅为3.6%，明显低于其预测。这缓解了市场对下个月利率决议的压力。 2、最新通胀数据出炉后，市场对RBA8月维持利率不变的可能性明显提高。 四大银行目前均预计，RBA将在8月10日至11日举行的货币政策会议上维持现金利率不变，继续观察经济和通胀走势。 3、未来仍需关注就业和工资数据。 如果未来几个月核心通胀继续回落，并且就业市场开始降温，RBA才更有可能在之后的会议上考虑启动降息周期。 […]