改变税收规则，真的能解决住房危机吗？ 这正是联邦政府在今年预算案中押注的方向。 财政部长 Jim Chalmers 宣布，自 2027年7月1日起，负扣税（Negative Gearing）优惠将实际上仅限于新建住宅（newly built residential properties）。 对于在 2026年5月12日之后购买二手住宅（established homes）的投资者，将不能再把出租亏损（rental losses）用于抵扣个人应税收入（personal taxable income）。相反，这些亏损只能用于未来的租金收入，或未来出售住宅物业时的资本增值（capital gains）进行抵扣。 预算案同时也包括资本利得税（CGT）改革： 自 2027年7月起，目前的“50%资本利得税折扣”将被新的制度取代。新制度将基于： * 成本基础指数化（cost base indexation）。指数化，就是根据通胀率，把过去的成本“换算成今天的钱”。 * 对净资本收益征收最低30%的税率 不过，符合条件的新建住宅投资者，仍然可以选择继续适用现有的50% CGT 折扣制度。 ❤️❤️万通短评❤️❤️ 1, 正如图表所显示，目前绝大多数投资贷款仍然流向现有住宅，而不是新建住宅。 政府希望，通过这些改革，把更多投资资金引导至新建住宅市场，从而增加住房供应，而不是让投资者继续与首次置业者（First Home Buyers）争夺现有房源。 2、因为过去澳洲房地产长期牛市，很大程度建立在： * 负扣税（Negative Gearing） * 50% CGT Discount * 高杠杆 * 人口增长 * 银行信贷扩张 这几个核心支柱之上。现在，政府要取掉二个支柱了。 3、过去房地产是“散户投资者市场”，现在可能要慢慢被机构投资者所取代。将来澳洲住宅市场慢慢美国化、欧洲化。 4、政府希望通过新政解决澳洲住房危机可能会失望的。 […]
新闻
RBA还是加息了，释放的信号很鹰派！
澳联储（RBA）刚刚宣布： 加息0.25% 现金利率从 4.10% → 4.35% ⸻ ❤️❤️万通短评❤️❤️ 1️⃣ 通胀率达4.6%，这是RBA加息的理由。但核心通胀只有3.3%啊，而且RBA已经在2月和3月连续加息二次。正常逻辑应该“观察”。 但RBA今天选择直接加息！这不是“通胀太高”，而是央行开始“害怕通胀” 这轮通胀，本质是油价推动，并不是经济过热！ 说明什么？ 央行怕的是：通胀失控，而不是当前通胀本身 ⸻ 2️⃣ RBA其实是在“做样子给市场看” 这句话很多人不敢说，但这是事实： 加息对油价几乎没有作用 但对“市场预期”有巨大作用 本质是：告诉大家，我们会继续打通胀 ⸻ 3️⃣ 真正的问题：央行开始变得更鹰派，而且不太在乎经济了 过去一年，RBA还会考虑房贷压力、消费下降 但这次直接加息说明： 优先级已经变成——先控通胀，经济可以慢一点 ⸻ 4️⃣ 这次最危险的，不是已经加息，而是“可能还会再加” 如果接下来： 油价继续涨 CPI继续在4%以上 那么今天这次，很可能只是开始 市场现在低估了“连续加息”的风险 ⸻ 5️⃣ 房市不会马上跌，但会更“撕裂” 高端市场：开始承压 刚需/低价房：仍然有支撑 结果就是： 市场分化会越来越严重，而不是一起涨或一起跌 结论：RBA宁愿牺牲增长，也不愿再让通胀失控 […]
澳最新通胀数据公布：通胀飙升，5月会加息吗
澳洲统计局（ABS）刚刚发布3月份最新通胀数据： * 截至2026年3月，CPI年通胀率为4.6%，高于2月份的3.7% * 3月环比上涨1.1%，月度涨幅明显走高 * 核心通胀（Trimmed Mean）为3.3%，与上月持平 分项来看： * 住房（Housing）：+6.5%（最大贡献项） * 交通（Transport）：+8.9%（油价推动） * 食品（Food）：+3.1% ⸻ ❤️❤️万通短评❤️❤️ 1️⃣ 通胀“飙升”，但本质是油价冲击 本月通胀环比上涨1.1%、年率达4.6%，主要受中东局势紧张推动油价上涨影响。 👉 交通成本上涨8.9%，是核心驱动力。 需要注意： 燃油上涨属于外部一次性冲击，并不代表澳洲经济过热。 ⸻ 2️⃣ 核心通胀稳定，需求端正在降温 核心通胀维持在3.3%，这是RBA最关注的指标。 同时出现两个重要变化： * 服务通胀回落（3.9% → 3.6%） * 可选消费走弱： * 服装：-1.9% * 文娱：-0.7% 👉 说明： 需求正在被高利率压制 但另一方面： * 房租、保险、能源等仍在上涨 👉 当前通胀结构是： “需求降温 + 成本推动”并存 ⸻ 3️⃣ 加息效果开始显现，但还不够 为了压制通胀，RBA今年已经两次加息。 现在可以看到： […]
从其他发达国家住房数据，看澳洲房产前景
在住房可负担性承压、利率仍处于较高水平的背景下，越来越多的澳大利亚人开始怀疑：拥有住房的梦想是否正在远去。 但数据呈现的是一个更为平衡的情况。 经合组织（OECD）的数据显示，澳大利亚的住房自有率约为 62.7%（完全拥有无贷款31.4%+有贷款31.3%）在过去十多年中基本保持稳定。 在英国、加拿大、新西兰和美国等国家，情况也很类似。 英国住房自有率68.4% （完全拥有无贷款39.5%+有贷款28.9）；加拿大是68.6% （完全拥有无贷款30.4%+有贷款38.2%）新西兰是63.9% （完全拥有无贷款31.7%+有贷款32.2%）美国是65.3% （完全拥有无贷款26%+有贷款39.3%）。 ❤️❤️万通短评❤️❤️ 1️⃣ 澳洲住房自有率保持长期稳定，但本质是“买房越来越晚、越来越难”。购房者面临更高的成本、更长的购房周期，以及对住房预期的改变。 2️⃣ 年轻人被迫加杠杆，房地产变成“金融产品”而不是居住工具。 3️⃣ 澳洲不可能走德国模式，租房不会成为主流稳定选择。 4️⃣ 房价不会因“买不起”下跌，只会因“供给不足+延迟需求”更坚挺。 5️⃣ 真正的趋势是：房产正在从“普惠资产”变成“筛选资产”。 […]
澳房产转售利润数据公布，转折点信号？
根据 Domain 的数据，房地产卖家在2025年末整体处于较强位置，各大首府城市中超过90%的房屋转售实现盈利。 在全澳范围内，97.5%的独立屋和88.3%的公寓转售获得了收益。 ❤️❤️万通短评❤️❤️ 1️⃣ 表面很强：房地产“财富效应”仍在支撑市场 👉 97.5%盈利，本质说明一件事： 绝大多数人不是被动卖房，而是“带着利润换房/投资” 这带来三个结果： • 很多人不怕高利率（因为有equity） • 可以继续加杠杆买第二套/开发 • 银行风险很低（坏账极少） 👉 这也是为什么： 即使利率高，成交量仍没有崩 2️⃣ 但一个关键变化：Melbourne开始掉队 ⚠️ • Melbourne： • 利润比例：95.9%（明显低于全国） • 利润增长：只有 +1.6%（几乎停滞） • 亏损比例：4.1%（明显高于全国2.5%） 👉 这说明什么？ 墨尔本已经进入“滞涨 + 局部亏损阶段” 3️⃣ 更重要信号：亏损在“快速放大” ⚠️ 看这个很关键： • Sydney亏损年度增长：+74% • Brisbane：+363% • Perth：+130% 说明： • 一些买在高点的人已经开始亏 • 市场正在分层（winners vs losers） ⸻ 4️⃣ Perth / Brisbane：已经接近周期顶部 虽然数据很好： • 利润比例接近100% • 增长非常高 👉 […]
澳最新失业数据来了，转折点信号
📊根据澳洲统计局公布的最新数据，2月份澳洲失业率上升至 4.3%，月增0.2%。乍一看似乎是坏消息，但背后的结构更值得关注： ❤️❤️万通短评❤️❤️ 1️⃣ 就业在增长，但“供给更快” • 就业人数 +49,000（仍然强劲） • 但失业人数也 +35,000 👉 说明： 找工作的人增加得更快 📌 核心原因： 👉 劳动力参与率升至 66.9%（历史高位附近） ⸻ 2️⃣ 就业质量开始下降（重点） • 兼职增加 • 全职减少 👉 这通常是周期后段的典型信号： 📉 企业开始谨慎 📉 不愿意增加长期成本（全职） ⸻ 3️⃣ 劳动力市场正在“松动” 过去两年： 👉 极度紧张（用工荒） 现在： 👉 开始缓慢降温 但注意： 👉 还没到“坏”的阶段 👉 只是从“过热 → 正常” ⸻ 4️⃣ 对利率的关键影响（最重要） RBA最关心三件事： • 工资 • 通胀 • 就业 现在这个数据意味着： 👉 […]
重磅！澳央行宣布利率决议，利率进入二次周期
📣 RBA刚刚宣布：再次加息25个基点！ 现金利率上调至 4.1%。 👉 这是继2月份会议之后的再次收紧政策。 ❤️❤️万通短评❤️❤️ 1️⃣ 通胀仍然“顽固” 近几个月通胀回升，目前整体通胀达3.8%，特别是核心通胀仍居高不下，超出RBA定2–3%区间。 👉 RBA担心通胀“卡在高位”。 ⸻ 2️⃣ 经济没有明显降温 • GDP增长仍然强劲，达2.6%pa. • 失业率维持低位(4.1). 👉 说明需求依然偏强 👉 利率还不够“压制经济” ⸻ 3️⃣ 外部风险再度升温（重点） • 中东局势 → 油价上涨 • 输入型通胀可能再次抬头 👉 RBA需要“提前防守” ⸻ 📈 接下来利率怎么走？ 👉 今天这次加息，意义非常重要： 🔥 万通的判断： ✔ 本轮不是最后一次加息 ✔ 今年内再次加息概率仍然很高。 […]
澳房产市场新动向——公寓将被重新定位？
PropTrack 最新数据显示，自2022年以来，全澳每个挂牌房源的单元房（包括公寓、联排别墅等其他单位房）咨询量已上升约19.6%。与此同时，独立屋的咨询量仍低于疫情前水平，两者之间的需求差距正在明显缩小。 ❤️❤️万通短评❤️❤️ 1️⃣ 借贷能力明显下降 2022年初，偿还一笔新房贷大约占家庭收入 23%； 如今已升至 32.4%。 利率上升直接压缩了购房者能够承担的房价区间。 2️⃣ 购房者被迫“降级选择” 许多原本希望购买独立屋的家庭，开始转向 • 公寓 • Townhouse • 更远郊区的房产 其中 公寓成为最直接的替代选择。 3️⃣ 公寓的结构性优势开始显现 与独立屋相比，公寓通常具有： • 更低的入门价格 • 更靠近就业中心 • 交通与生活配套更成熟 因此在利率较高阶段，公寓需求往往会上升。 4️⃣ 这可能是未来几年的重要趋势 澳洲房地产市场正在出现一个明显变化： 住房负担能力，正在决定房产类型的需求结构。 未来几年，很可能出现这样的格局： • House：长期稀缺资产，价格仍有支撑 • Apartment and Townhouse成交量与需求增长更快 对于投资者而言，这意味着： 📍 部分城市优质公寓的投资价值正在重新被市场认可。 […]
澳最新GDP数据公布,意外数据对利率走势影响
最新的 澳洲统计局（ABS） 数据显示，12 月季度 GDP 增长 0.8%，高于 9 月季度的 0.5%。这使得 全年经济增长率从 2.1% 上升到 2.6%。 ❤️❤️万通短评❤️❤️ 一、经济增长明显回暖，但“太强”反而成问题 年增长率2.6%意味着： • 经济增长 明显高于 RBA 预期的 2.3% • 是近三年来最快增速 但问题在于： RBA 一直认为澳洲的 潜在增长率（Potential Growth）大约只有 2%–2.25%。 换句话说： 2.6% 的增长 = 经济运行在“过热区间” 这对央行来说是一个警告信号，因为： 当经济增长高于潜在增长，通常会带来通胀压力。 二、为什么增长这么强？ 从结构上看，经济强劲主要来自三个方面： 1️⃣ 企业投资在扩张 • 商业投资 • 基础设施 • 企业设备投资 都在增长。 ⸻ 2️⃣ 就业市场仍然紧张 • 失业率 4.1% • 就业持续增长 这说明： 劳动力市场仍然非常紧 […]
2月份房价数据来了，悉尼墨尔本房价很意外
根据Cotality的最新2月份房价指数显示: 🏆 首府城市月度涨幅榜: 🥇 珀斯 Perth +2.3% 🥈 布里斯班 Brisbane +1.6% 🥉 阿德莱德 Adelaide +1.3% 4️⃣ 霍巴特 Hobart +1.2% 5️⃣ 堪培拉 Canberra +0.8% 6️⃣ 达尔文 Darwin +0.2% 7️⃣ 悉尼 Sydney 0.0% 8️⃣ 墨尔本 Melbourne 0.0% ⸻ 📈 市场整体表现 🇦🇺 全国（National） +0.8% 🏙 首府城市整体 +0.6% 🌏 偏远乡镇地区（Regional） +1.1% ❤️❤️万通短评❤️❤️ 1️⃣ 房价不再由利率决定，而是由“库存”决定 2月澳洲加息，本应给房地产市场降温，但最新数据显示——房价依然上涨。不过，本轮市场最明显的变化是： 👉 利率影响减弱，供给成为主导因素。 • 珀斯挂牌量比5年平均低 48% • 布里斯班、阿德莱德库存同样偏低 房源不足，即使利率上升，价格仍被推高。 结论： 现在不是“资金推动牛市”，而是“供应短缺牛市”。 2️⃣悉尼、墨尔本零增长令人意外 两大城市出现明显不同信号： • 新挂牌量 高于平均 […]