根据Cotality的最新2月份房价指数显示: 🏆 首府城市月度涨幅榜: 🥇 珀斯 Perth +2.3% 🥈 布里斯班 Brisbane +1.6% 🥉 阿德莱德 Adelaide +1.3% 4️⃣ 霍巴特 Hobart +1.2% 5️⃣ 堪培拉 Canberra +0.8% 6️⃣ 达尔文 Darwin +0.2% 7️⃣ 悉尼 Sydney 0.0% 8️⃣ 墨尔本 Melbourne 0.0% ⸻ 📈 市场整体表现 🇦🇺 全国（National） +0.8% 🏙 首府城市整体 +0.6% 🌏 偏远乡镇地区（Regional） +1.1% ❤️❤️万通短评❤️❤️ 1️⃣ 房价不再由利率决定，而是由“库存”决定 2月澳洲加息，本应给房地产市场降温，但最新数据显示——房价依然上涨。不过，本轮市场最明显的变化是： 👉 利率影响减弱，供给成为主导因素。 • 珀斯挂牌量比5年平均低 48% • 布里斯班、阿德莱德库存同样偏低 房源不足，即使利率上升，价格仍被推高。 结论： 现在不是“资金推动牛市”，而是“供应短缺牛市”。 2️⃣悉尼、墨尔本零增长令人意外 两大城市出现明显不同信号： • 新挂牌量 高于平均 […]
新闻
为什么今天的利率，比1990年更“伤人”？
很多人常说：“现在利率才5%左右，比1990年17%低太多了，借款人应该感到幸运。” 表面看没错，但这个比较忽略了一个关键变量——债务规模。 1️⃣ 真正决定压力的，不是利率，而是“债务 × 利率” 根据ABS数据： • 1990年：家庭债务 ≈ 收入的 67.9% • 今天：家庭债务 ≈ 收入的 176.1% • 住房债务从 31.5% 上升至 132.4% 换句话说： 👉 澳洲家庭的杠杆水平，已经接近当年的 3倍。 因此，即使利率远低于17%，每一次加息带来的现金流冲击，却可能与当年相似。 今天的经济，对利率更加敏感。 2️⃣ 为什么现在加息“威力更大”？ 过去30年，澳洲经济结构发生了根本变化： ✅ 房地产成为家庭财富核心 家庭财富越来越依赖房价与贷款，而不是储蓄。 利率影响的不只是还款，还包括： • 消费信心 • 再融资能力 • 房价预期 ✅ 长期大额贷款成为常态 今天的特点是： • 30年贷款期限 • 更高房价 • 更大本金 结果是： 利率只要小幅变化，家庭现金流立刻受到影响。 3️⃣ 为什么系统仍然稳定？ 虽然债务更高，但澳洲金融体系目前仍然稳健，原因有三： ① 更严格的银行监管 贷款审批需通过高压力测试（通常按8–9%利率评估）。 ② 就业市场强劲 […]
全澳再融资大增20%，一个被忽视的信号
根据澳洲统计局(ABS)最新公布的贷款指标数据，2025年有超过64万人进行了房贷再融资（refinancing）。 这一数字比前一年增长了20%。 如上图所示，在2024年6月出现短暂回落之后，再融资活动无论在贷款金额还是贷款数量方面都持续上升。 值得注意的是，内部再融资（internal refinancing）成为增长的主要动力。 在2025年全年： • 与同一家贷款机构重新协商贷款金额增长了 37%； • 此类贷款的数量增长了 26.8%。 ❤️❤️万通短评❤️❤️ 1️⃣ 忠诚 ≠ 优惠利率 客户开始理解： 银行给新客户的 rate 往往比老客户低。 这是过去两年媒体与 broker 教育的结果。 2️⃣ 客户金融成熟度提高 越来越多人： • 主动查 rate • 比较 cashback • 要求 repricing 这其实是 broker 行业长期教育市场的成果。 3️⃣ refinance 从“事件”变成“管理行为” 过去： 30年只贷一次 现在： 每2–3年优化一次贷款 类似： • 手机套餐 • 保险 renewal 贷款进入 持续管理时代。 4️⃣这背后反映三点趋势： ① 利率高位下，借款人变得更加理性与主动；② […]
澳1月份失业率公布，助力RBA加息？
根据澳洲统计局（ABS）数据，澳洲今年1月失业率维持在 4.1%，就业人数增加 17,800人。 当月数据显示，全职就业岗位增加50,000个，但被兼职岗位减少33,000个部分抵消。从趋势数据（即平滑月度波动后的指标）来看，失业率实际上从 4.2% 小幅下降至 4.1%，创下 九个月以来新低。 ❤️❤️万通短评❤️❤️ 1、这组数据的核心信号：就业还不算“转弱”，劳动力市场仍偏紧。 2、对RBA意味着什么：短期更难“马上转鸽”。在通胀刚回升、现金利率已到 3.85% 的背景下，失业率仍在4%附近，会让RBA更担心工资增长黏性和服务通胀。 3、这份数据更像是在说：经济还扛得住高利率。因此市场对“立刻降息”的幻想会被压一压；而“再加一次/维持更久”的概率会上升。 4、但也要注意：澳洲就业数据月度波动很大，所以我更看重接下来2–3个月：失业率是否持续上行、就业增长是否明显放缓、参与率怎么走。 […]
RBA 加息对房价和租金有什么影响？
最近一张数据图很值得关注：澳洲CPI同比约 3.8%，但住房相关成本（房租、建造等）却仍在 5.5% 左右，明显跑赢整体通胀。换句话说——通胀里最“顽固”的一块，正来自住房。 许多人最关心的是，澳联储加息对房价和租金有什么影响？结论是：RBA加息可能“治标不治本”。 ❤️❤️万通短评❤️❤️ 1、因为住房通胀更像是供给短缺型通胀：审批速度、建筑工人、材料成本、项目交付能力，这些都不是加息能直接解决的。相反，加息会抬高融资成本，让开发更难做、项目更容易延期或取消，未来新增供应变少，反而可能让租金压力更持久，房价上涨压力更大。 2、房价在短期内可能被利率压住，上涨幅度减弱，中长期上涨趋势依然强劲。而租金未必会因 RBA加息而降得下来，房东更偏向于把增加的利息转嫁给租客，所以住房通胀更容易“粘住”。 3、真正能缓解住房通胀的关键，仍是供给端改革与建设恢复：更快审批、更多施工能力、更稳定的建造成本与交付。 4、RBA会陷入两难：继续加息会伤需求与就业，但对住房供给帮助有限；不加息又担心通胀预期抬头。 […]
澳联储宣布重大利率决议，如何解读？
澳联储昨天在2026 年首次董事会会议后，正式宣布把官方利率从3.60%上调至 3.85%。 ❤️❤️万通短评❤️❤️ 1、这是自 2023 年 11 月以来的首次加息，原因是通胀在截至 12 月的一年里升至 3.8%——明显高于澳洲联储（RBA）设定的 2%–3% 目标区间。 2、与此同时，失业率也降至 4.2%，显示经济需求仍然较强。 3、RBA董事会表示，通胀“可能在一段时间内仍高于目标”，并一致同意提高现金利率。 这意味着RBA不想市场马上去押注降息，反而要让金融条件继续偏紧。 4、这次加息的本质，是RBA在通胀重新抬头、就业仍偏紧的背景下，选择先‘稳通胀预期’，代价是短期按揭与现金流压力上升,楼市更可能走向“成交降温、结构分化”。 5、通常来说，利率上升意味着还款额增加。对借款人而言，现在是检查自己贷款是否仍具竞争力的好时机。贷款经纪人可以协助你评估并比较不同选择。 […]
一月份的房价数据来了，首尾名次不意外
澳大利亚房价在1月再次上升。根据 Cotality 数据，全国房价中位数环比上涨 0.8%，升至 $912,465。 这一涨幅高于12月的 0.6%，但各城市表现差异明显： • 珀斯上涨 2.0% • 布里斯班上涨 1.6% • 阿德莱德上涨 1.2% • 相比之下，悉尼仅上涨 0.2%，墨尔本仅上涨 0.1%（两城在上个月下跌后，本月几乎没有反弹） ❤️❤️万通短评❤️❤️ 1、珀斯、布里斯班和阿德莱德继续领跑全澳，墨尔本仍然拖全国的后腿。 2、Cotality 研究总监 Tim Lawless 表示，目前需求仍主要集中在市场的低价段，那里竞争最激烈。 3、但他也警告，随着负担能力进一步收紧，市场动能可能会减弱。 4、负担能力与还款能力的限制很可能会自然压制购房的需求；同时还要考虑生活成本压力再度上升、利率很可能上调，以及人口增长正在放缓等因素。 […]
意外！通胀反弹，RBA加息预期升温？
根据ABS最新发布数据，通胀率CPI与上年同期相比升至3.8%（前月3.4%），其中，电费同比大涨21.5%，主要与部分州补贴结束有关；同时，房租上涨3.9%、食品饮料上涨3.4%，说明压力并不只来自能源。 更值得关注的是核心通胀：Trimmed mean回升至3.3%（11月是3.2%）。这意味着：即使部分上涨属于“一次性因素”，但潜在价格压力仍偏高，RBA会更谨慎。 ❤️❤️万通短评❤️❤️ 1、澳洲12月通胀出现明显回升，高于RBA 2%–3% 的目标区间。市场对澳联储（RBA）下周加息的预期正在升温。 2、目前市场普遍预期RBA可能加息，最可能是0.25%。这更像一种“风险管理”：RBA宁愿先把通胀预期压住，也不想通胀回落过程被打断。 3、但需要强调：一次加息不等于进入新一轮连续加息周期，关键要看未来几个月核心通胀是否继续上行。 4、当前最重要的不是“猜一次会议”，而是：提前加固现金流安全边际 + 重新评估贷款结构与利率方案。贷款经纪人可以帮你复盘现有贷款，并评估是否有更具竞争力的方案。 […]
三个世代净财富和配置揭晓，我拖后腿了吗
据KPMG 的最新研究显示，X 世代（1965–1980年出生）在房地产和股票上的平均持有规模已经超过其他世代，成为持有最多的一代：其“住宅与土地”平均达 $145.5 万。相比之下，婴儿潮一代（1946–1864年出生）为 $136万婴儿潮一代正逐步把财富转向更具流动性的资产，例如现金和养老金（super）。 从净资产来看，婴儿潮一代依然领先，平均每户净资产约 $246 万. X 世代紧随其后，接近 $220 万. 但千禧一代（1981-1996年出生）的追赶难度明显更大：平均净资产仅 $90.5 万。他们的平均房产持有为 $89.0 万。 ❤️❤️万通短评❤️❤️ 1、财富大转移正在加速进行：婴儿潮一代正降低对房地产的配置，而 X 世代则在持续壮大自己的资产基础。 2、“接棒”更像是生命周期，而不一定是Boomer主动撤退。 3、X 世代最像“资产配置的黄金一代” X 世代在房产、股票都最高（房产 $1.455m、股票 $235k），super 也不低（$590k）。这意味着他们处在： 收入高峰 + 还贷进入后半段 + 还来得及配置股票/基金 的阶段，所以看起来最“全面” 4、千禧一代的“净资产不低”，但结构更脆弱 Millennials 平均净资产 $905k，看起来并不低；但资产主要压在房产（$890k）上，且负债重。 5、下一波首次置业会更难 “靠工资存首付”会更吃力，更多人会被迫更晚买、买更小、或接受更远通勤。 […]
25年澳股市和房市表现，哪个更胜一筹？
如果你想了解去年不同资产类别的表现对比，数据很清楚。 2025年，澳洲房价上涨了 8.6%（Cotality 数据）。相比之下，澳洲股票指数（All Ordinaries）上涨了 7.1%。 ❤️❤️万通短评❤️❤️ 1、两者都交出了不错的回报，但房产略胜一筹。 2、这种表现反映出25年的市场环境：供应偏紧、人口增长强劲、需求韧性仍在——即使利率仍处于较高水平。挂牌房源减少，买家竞争更激烈，推动许多地区的房价继续上行。 3、与此同时，澳股市受到通胀回落与盈利前景改善的支持，但仍对全球不确定性以及利率走向预期较为敏感。 4、需要强调的是：结论并不是“哪一种资产更好”，而是——分散配置（diversification）很重要。 5、房产再次展示了在复杂经济环境中仍能提供相对稳定增长的能力，这也解释了为什么它长期以来一直是许多澳大利亚人资产配置中的核心部分。 […]