SQM Research 预测，2026年澳洲房地产市场将迎来又一个强劲年份，其中2026年年中开始的降息，有望再次点燃购房需求。 在供应依然紧张、经济基本面稳健的城市，房价上涨幅度预计将更加明显。 根据《Boom and Bust Report 2026》（繁荣与衰退报告2026版），SQM 预计全澳房价将上涨 6%–10%，部分首府城市涨幅更为突出。 其中： • 珀斯预计上涨12%–16%，继续领跑全国； • 达尔文预计上涨12%–16%； • 布里斯班预计上涨10%–15%； • 阿德莱德预计上涨10%–14%。 按照目前市场中位数估算，这意味着： • 珀斯房价将突破100万澳元； • 布里斯班将逼近110万澳元。 即便是表现相对疲软的市场，如墨尔本、悉尼、霍巴特及堪培拉房价仍预计上涨 3%–7%。 ❤️❤️万通短评❤️❤️ 1）降息仍是核心变量 SQM的预测显示，即使降息延后，澳洲主要城市房价仍维持上涨趋势——说明市场对“利率向下周期”已有预期，买家信心已提前重建。 2）供需失衡继续推高房价 建设成本高企、审批效率低仍在阻碍新供应释放，而人口增长与租金上涨正在巩固需求端。供应端修复速度远慢于需求回归。 3）地理分化加剧——资源型与迁入型城市领先 珀斯、布里斯班、阿德莱德走势最强，这反映两个现象： ✔ 更强人口净流入（尤其来自新州与维州迁移） ✔ 更紧缺的可售库存与较好的性价比 这种趋势短期内不会逆转。 4）传统大市恢复仍需时间 墨尔本、霍巴特、悉尼和堪培拉虽上涨，但表现温和，说明高库存、政策不确定性及较低迁入人口正在拉长市场修复周期。 5）市场进入“结构性牛市”而非全面泡沫 需求集中在可负担、人口增长快、供应最紧缺的板块。 这意味着：选错城市或板块仍可能跑输通胀，但选对区域可能再迎双位数增长。 […]
新闻
解读联邦政府Help To Buy（帮助购房）计划
联邦政府的 Help to Buy（帮助购房）计划 将于 12 月 5 日正式启动，为那些“已经做好购房准备、但购房预算仍差一点”的澳洲购房者提供额外助力。 这是一个 共有产权（shared equity）计划，政府将： • 最高持有 40% 的新建住宅产权，或 • 最高持有 30% 的现房产权， 从而大幅降低购房者所需贷款额度。 购房者仍需满足以下条件： • 至少 2% 的首付款； • 收入门槛：单身 $100,000；夫妻/单亲家庭 $160,000； • 符合当地房价上限（见图表）。 ❤️❤️万通短评❤️❤️ 1️⃣ “政府合伙买房”，听起来很香，但也别忘了是合伙人 Help to Buy 本质是： 你出一点首付 + 银行出贷款 + 政府入股最高 30–40%。 短期看，你更容易上车、压力变小； 长期看，涨价收益要跟政府分，并不是“白送钱”。 ⸻ 2️⃣ 只要 2% 首付，上车门槛史上最低？🤔 2% 首付对很多年轻人、单亲家庭是实实在在的利好。 但也要想清楚： • 房价如果继续涨，是不是等于用“更高价格 + 合伙人”换“更早上车”？ […]
澳11月房价数据出炉，垫底城市有点意外
根据Cotality的的最新统计数据，11月份全澳房价增长情况如下： • Sydney（悉尼）：+0.5% • Melbourne（墨尔本）：+0.3% • Brisbane（布里斯班）：+1.9% • Adelaide（阿德莱德）：+1.9% • Perth（珀斯）：+2.4% • Hobart（霍巴特）：+1.2% • Darwin（达尔文）：+1.9% • Canberra（堪培拉）：+1.0% • Combined capitals（首府城市合计）：+1.0% • Combined regional（区域城市）：+1.1% • National（全国）：+1.0%。 ❤️❤️万通短评❤️❤️ 1️⃣ 市场不是“微升”，而是“全面快跑” 全国增长1.0%，各大首府城市增长 1.0%，乡镇区域增长 1.1%，有的城市月涨幅接近或超过 2%，说明11月在前一个月1.1%增长的基础上，保持“快速”增长车道。 2️⃣ 珀斯成绝对领跑者，布里斯班/阿德莱德/达尔文组成“二线冲锋队” 珀斯单月增长2.4%，布里斯班、阿德莱德、达尔文均 增长1.9%，如果这种节奏维持几个季度，这些城市的房价中枢会被明显抬高，对租金和投资回报都会产生联动效应。 3️⃣ 悉墨仍在慢慢爬坡，但已被“新一线”明显超车 悉尼增长0.5%、墨尔本增长0.3%(垫底）远低于布里斯班、阿德莱德、珀斯等城市。资金、人口、投资者情绪正在从传统的“悉墨双核心”向更高成长性的城市扩散。 4️⃣ 乡镇区域市场持续跑赢：真正的“性价比资本”还在外圈 乡镇区域城市 +1.1%，略高于首府城市 +1.0%。这反映出： • 一部分买家被大城市价格挤出； • 远程办公 + 生活成本压力，把需求推向乡镇区域城市； • 但乡镇区域供应端并没有同步跟上，导致价格快速抬升。 […]
澳十月份最新通胀数据出炉，太失望了！
根据最新公布的10月数据显示，澳洲CPI同比上升至3.8%，为连续第四个月走高。同时，核心通胀（Trimmed Mean）上升至3.3%，显示通胀具有黏性，尤其集中在住房和能源成本领域(房租涨 4.2%，电价暴涨 37.1%). ❤️❤️万通短评❤️❤️ 1）降息时点被推迟，而非取消 核心通胀处于央行目标区间（2–3%）上方，意味着澳洲央行（RBA）更倾向维持利率稳定，而不是提前放松政策。 2）通胀属于“结构性”，而非需求过热 价格上涨主要由住房供给不足，电价上涨、服务成本上升推动，并非由于消费者需求过度。这类通胀对加息反应较弱。 3）住房通胀对房价形成支撑 房租上涨、建造成本偏高、开发供应不足，使房价具备抗跌性。即使利率维持高位，市场仍难见明显回调。 4）金融环境将维持“紧而不死” 银行的固定利率会部分上调。审批趋于更谨慎。监管机构对房贷将趋于收紧。 […]
澳联邦政府5%首付计划刺激十月房价上涨？
联邦政府的“5%首付计划”（5% Deposit Scheme） 于十月一日生效。Cotality 的最新研究发现，价格在该计划门槛以下的房屋10份上涨了 1.2%，而高于门槛的房屋仅上涨 1.0%。 虽然这22个基点的差距看似并不算大，但在全国平均房价基数上，这其实是强劲的额外需求信号。 Cotality研究主管 Eliza Owen 表示，这一结果具有相当意义，因为该计划刚刚扩展，涵盖了更多买家和更多类型的房产。 ❤️ ❤️万通短评❤️❤️ 1️⃣ “5%首付计划”短期有助于刺激成交，但长期可能推高低端房价； 2️⃣ 政府救市政策常常在“无形中”制造新一轮泡沫； 3️⃣ 对投资者而言，低价房区在未来半年可能仍有上升动能； 4️⃣ 对首次置业者而言，越早进入市场越有可能锁定当前较低价位；等待反而可能错过窗口。 5️⃣ 若未来利率再次下降，这类政策效应可能被进一步放大。 […]
Westpac打响升息第一枪,剖析背景,利率前景
最近澳洲房贷市场又有新动作！ 西太平洋银行Westpac 率先上调 1–5 年固定利率，涨幅最高达0.35%；随后 Macquarie Bank（麦格理） 也宣布上调多项固定利率产品。 虽然 RBA 最近没有加息，但固定利率却突然上升，让很多购房者摸不着头脑。其实，这背后有非常关键的政策与市场逻辑👇👇 ❤️❤️万通短评❤️❤️ 1、固定利率为何无视 RBA？因为它看的是“未来利率” 固定利率不是根据现在的现金利率（3.60%）决定， 而是根据 1–5 年利率互换（Swap Rates） 来定价。 Swap Rates 代表： 市场认为未来 1–5 年平均利率会是多少。 这Swap Rate 过去 6 个月先大跌（因为大家预期 RBA 降息），但从 9 月开始反弹，10 月 CPI 数据偏热后更是快速上升—— 这直接推高了银行的固定房贷成本。 2、通胀比预期顽固 → 降息预期被推迟 → 固定利率被迫上调 10 月通胀数据高于预期，特别是“修正均值通胀（Trimmed Mean）”上升到 3.0%，超出市场预期。 这使得市场迅速重估： 降息可能要推迟到 2026 年，从而导致 swap rates […]
澳央行宣布利率决议和通胀预测，降息无望？
澳大利亚储备银行（RBA）在 11 月会议上维持现金利率 3.60% 不变。 同时RBA宣布了通胀最新预测： • CPI（总体通胀）：将从 2.1% 上升至 3.3%（2025 年底），并在 2026 年中一度达 3.7%； • Trimmed Mean（修正均值通胀）：将由 2.7% 升至 3.2%（2025年底直至2026年6月）。 澳洲央行RBA强调，通胀虽较 2022 年峰值回落，但仍高于 2–3% 目标区间。 降息路径被暂时搁置，RBA 将继续“观望与等待数据”。 […]
澳十月份失业率数据出炉,如何解读？
根据澳洲统计局最新数据显示，10 月失业率由 4.5% 降至 4.3%，新增就业 42,200 人，未充分就业率下降至 5.7%，劳动力参与率维持在 67%。整体来看，劳动力市场仍然稳健，没有明显放缓迹象。 ❤️❤️万通短评❤️❤️ 1️⃣ 4.3%失业率显示劳动力市场继续偏紧；未充分就业率下降至5.7%说明就业质量改善；就业人数增加42,200人更显示企业仍在招聘人员。整体上显示 “劳动力仍然供不应求” 的状态，未出现典型经济衰退迹象。 2️⃣ 利率下调路径可能延长，但未来趋势方向仍偏向宽松 就业韧性会让 RBA 更谨慎，不急于宣布降息时间点，但长期利率重回正常区间已成共识——只是“何时”，不是“是否”。 3️⃣ 就业稳固是房价与家庭信贷承受力的底层信心来源 只要就业市场没有出现大范围松动，澳洲房地产不具备深度下跌条件，市场更多呈“横盘－结构性上涨”而非系统性下行。 […]
澳薪资增长最新数据公布，有益抑制通胀？
澳洲统计局（ABS）公布最新薪资指数（WPI）： • 截至 9 月，薪资年增 3.4% • 略高于通胀 3.2% • 实际购买力 小幅上升 • 但增速较去年高点有所回落。 ❤️❤️万通短评❤️❤️ 🔎 1）工资涨幅“够生活但不刺激市场” 工资涨一点、物价涨一点，但涨得没有去年那么猛。工资略高于物价，能缓解家庭压力，但不会催生爆发性消费，对通胀反而是好事。 📉 2）服务行业涨薪放缓 = 对通胀有效降温 过去是“缺人所以加薪”，现在回归正常，澳洲央行压力变小。 📊 3）关键不是加薪，而是“生产率能不能提升” 没有生产率的加薪，会被企业转嫁为涨价。生产率改善了，工资更“值钱”。 🏠 4）对房价影响：支撑但不推升 收入稳定 + 利率不再上升 → 房市有支撑 但工资增长温和 → 不会助推房价像 2021–2022 那样飞涨。 […]
信托/公司买房贷款？澳两大银行出手了！
最近，澳洲房贷圈出现一个“地震级”变化⚠️ 🔸 Macquarie 麦格理于10月30日宣布，从31日起直接停掉公司/信托贷款申请； 🔸 CBA 联邦银行于上周五宣布，只接受与银行合作已超过6 个月以上的公司/信托的贷款申请。 👉 重点是： 📌 刚设立信托的客户，几乎无法快速上车借贷 📌 自称“合法避税+无限加杠杆”的玩法，被盯上了 👀 🏦 为什么银行突然“变脸”？ 很多投资者喜欢用信托买房，因为： ✔️ 不占个人 DTI（负债比） ✔️ 可以开一个信托上限后，再开新信托继续借款 ✔️ 债务“藏”在信托里，银行压力测试更宽松 🔴 但问题来了： 很多贷款并没有真正被做风险压力测试，导致一堆人越借越多、越借越危险。 APRA（审慎监管局）最近点名： 高风险投资型贷款正在增加 🚨 高 DTI（收入比贷款高）贷款又开始上升！ 👉 两大银行立刻收紧，就是为了 防止投资者“玩脱”。 🏚️ 社交媒体式“教你无限借贷”被盯上 不少所谓“买房博主 / 代投 / 教程班”疯狂宣传： ✨“开信托 + 公司结构，轻松加杠杆！” ✨“把债务藏起来，银行看不到！” 甚至有些银行（过去）允许董事/受托人“自我申报资产情况”，被部分人当成漏洞利用了 🤐 🔜 但接下来，反洗钱（AML）第二阶段法规要来了， 📌 信托/公司贷款需要更严格验证 […]