- 澳洲储备银行预测膨胀指数已达峰值， 加息效果初现
在二月七日加息决策后，澳储行对经济与利率方面仍持积极态度。澳储行相信通货膨胀已在2022年12月达到7.8%峰值，未来将呈现下降趋势，并预计通胀率今年年底将降低至4.75%，明年年底预计降至3.25%， 2025年中将回落至3%。
澳大利亚统计局周四发布的数据显示，澳大利亚今年一月份失业率与去年十二月相比从3.5%跃升至3.7%，比预期高出0.2%。就业人数从去年十月至今连续下降，加息开始产生影响。BIS牛津经济研究院宏观经济预测主管Sean Langcake 表示，鉴于劳动力市场的紧张程度，就业增长放缓是意料之中，连续的就业率下降表明情况可能正在好转。
*Image from ABS
- 买房交割时长多久合适？
政府推出的印花税改革政策推动了首次置业者进入购房市场，很多买家对交割时长产生困惑，那么是否交割等待时间越短越好？从签约合同到交割日，时间多久比较合适？是否需要获得预批之后再签买房合约呢？
在买房前了解贷款申请与银行审批过程的具体流程和注意事项此时显得至关重要，它将有助于您提前了解个人借贷能力，合理规划时间以确保房产按时交割。
1. 买房前的准备工作
- 确认存款额、预购房产价格。如需贷款，预估贷款比例。
- 与您的贷款经纪人(Mortgage Broker)沟通，根据收入与支出，资产与负债、家庭与个人等情况，Broker会为您评估借贷能力并在市场上多家银行及机构中选择出适合的产品。
- 确定银行产品和贷款额度， 根据银行要求，准备并提供相关材料及信息。
2. 递交预批申请 Pre-Approval Application
- 签署银行申请文件后，Broker递交预批申请。
- 各银行审批时长不同。材料齐全，无其它信息或文件需补充的情况下，最快可1-10个工作日得到银行回复（从递交日算起）；如果被要求提供额外材料或信息，每提供一次，需要额外2-5个工作日。*收入结构及银行工作量会影响审批速度，具体情况以当时政策为准
- 预批批准后，会收到银行的Conditional Approval Letter/ Preliminary Approval Letter， 即“有条件批准信”，信中会列出贷款额度，未来买房后申请全批时所需提供的材料等。预批申请完成，有效期为30-90天 （各银行政策不同）。
- 联系过户律师Solicitor/Conveyancer 。 看房、签合同。
3. 递交全批申请
- 签署买房合同后，提供合同，订金收据（Deposit Receipt）及Conditional Approval Letter预批信中所需材料。
- 银行对材料进行审核，安排估价。
- 全批审理时长：5-10个工作日
- 如果被要求提供额外材料或信息，每提供一次，需要额外2-5个工作日。
4. 贷款正式批准
- 贷款正式批准后会收到Unconditional Approval Letter/ Formal Approval Letter.
- 银行会有3-5个工作日准备贷款文件
5. 签署银行贷款文件
- 根据各银行要求，开通账户，做身份验证（ ID Check）
- 签署贷款文件，返还给银行。
- 如果物业为独立屋（House）, 需提供房屋保险 (Building Insurance)
6. 房屋交割准备
- 银行交割部门（Settlement Department）收到文件后会有5-10工作日检查已签字的贷款文件，确认没有其它缺失材料
- 银行完成交割准备 (Ready for Settlement), 双方过户师与银行通过PEXA系统确定交割时间
- 买家与过户师确认交割时所需准备的余额（Shortfall Funds）
- 买家确保交割前，有足够存款存入指定扣款账号。交割时，银行会直接从此账号扣款。
7. 交割完成
- 交割成功后，在房屋中介取钥匙
- 3-5个工作日内，会收到银行出具的Settlement Letter
8. 总结
- 没做预批申请的情况下，交割时长90天为宜，建议最短不少于60天
- 已通过预批申请的情况下，交割时长45-60天为宜，建议不少于30天
- 在不断加息，贷款能力持续下降的经济环境下，强烈建议买房前做预批申请，确保房产不受贷款影响，能够按时交割
目前也有很多贷款持有者希望通过转贷实现降低利率的需求，转贷Refinance申请流程与以上类似，不同点为：
- 不涉及到房屋所有权转让则不需要过户师
- 无预批申请步骤
- Settlement交割时由两家银行通过PEXA系统确认交割时间