不断加息环境下，影响房价上行的几大因素
澳储行连续进行了12次加息，导致官方利率在过去一年内上涨了4个百分点。从经济学角度讲，通常利率上调，房价受此影响将会下降，但澳洲房价从今年年初不仅停止了下跌，反而持续上涨，房产市场火热。
下图显示了澳大利亚主要城市在过去12个月的房价走势：
从2022年5月，房产市场因澳联储突然宣布加息，致使房价一路走低，至今年年初市场发生逆转，房价稳步上涨。部分经济学家认为，房产市场已经打破预期，走出了周期性下行的低谷阶段。
全国大部分地区房价平稳上涨，而且许多数据也证实了这种积极的变化。拍卖成交率表现强劲，几乎接近繁荣时期的水平；购房者的情绪已经提升，房屋销售量接近过去五年的平均水平。
强劲的房产市场走势是否会稳定持久？造成这种逆势上涨的原因有哪些呢？
我们需要知道房屋价格不只由利率决定，而是受多方面因素影响：
一： 移民数量激增和国际学生的回归，使租房市场空置率持续保持在历史低位。租赁供应不足，房租价位将持续走高，高回报率吸引投资者入市，也促使首次置业者进入市场。澳大利亚的中位租金在5月上涨了0.8%，而4月上涨了0.9%，3月上涨了1.0%。截至5月的年增长率为9.9%，这是10个月来年度租金增长率首次低于10%。然而，从全国范围内数千个独立的房屋和单元市场来看，超过五分之二的市场在5月录得了两位数的租金增长。其中墨尔本在5月的租金方面录得最强的环比增长，上涨了4%。
PropTrack数据显示，全国空置率仍保持在1.42%的低位。
二： 其次，市场挂牌出售的房屋数量少 ，新房源增长缓慢，造成供求不平衡局面。根据SQM Research 最新公布的数据显示，5月份市场上挂牌出售的房屋数量与4月相比下降了0.3%。
而PropTrack 5月季度的调查报告显示，各大主要城市的潜在买家总数量相比上一个季度增加了3.1%，同比增加了15%。
由于市场上房屋数量减少，买家数量的不断增加，导致卖家一直在提高要价。SQM Research的董事总经理Louis Christopher表示：“这一现象反过来表明，即使现金利率再次上升，官方估计的房价变动也将在6月再次上涨，上涨趋势甚至可能延续到7月。”
三： 另一方面，建筑行业面临挑战，如高昂的建筑成本和供应链问题，导致了住房短缺。这一现象也同样使政府预计从2024年开始推动建设100万套新住宅的计划面临压力。在截至2023年4月的五年期间，政府仅发放了965,548份住宅建筑批准证书，而并非所有这些物业都会最终建成，因为一些开发商和业主在获得批准后选择不继续进行。
政府之所以急于增加住房供应，是为了减少需求，从而使住房更加容易负担得起。相反，如果供应跟不上需求，房价很可能继续上涨。
四： CoreLogic公布的数据显示，截至5月31日，过去12个月澳洲的整体房价平均下跌了约8% ， 至今年5月回调至 -3.3%，房价尚未达到去年最高水平。
五： 紧张的劳动力市场和低失业率也帮助缓解了房价下行的压力。
哪些收入、负债会影响借贷能力？
首先收入方面，如果是工资PAYG收入，除了基本工资以外，加班收入（overtime）、奖金(bonus)、佣金(commission)、津贴 (allowance)、第二份工资收入(secondary job)、政府补助 等都可以增加贷款能力。另外，如果贷款申请人有两年以上的投资收如（Investment Income）比如股票或基金等 , 或者每年收到家庭基金或公司分红 （dividend），也都可以用作个人收入。
如果是自雇人士Self-employed, 可用收入不只是公司净利润，其中产生的折旧, 利息,部分养老金等可以被考虑计算在内用于收入，以此来提升借贷能力。
负债部分， 除了现在持有的房贷以外，车贷，个人贷款，助学贷款，信用卡等都算负债。需要注意的是，信用卡即使没有用过，只要存在便算负债，所以申请贷款时同样需要申报。
不同银行对每种收入和现有贷款的计算方式大不相同，要求满足的时限与提供的材料也各有要求，最高可借贷数额可相差$10万，甚至更多！有经验的专业贷款经理会根据每个客户的不同情况，从市场上多达几十种的银行或机构里选出适合您的产品，为您省钱、省时间，这也体现了专业贷款经纪人的重要性！
