改变税收规则，真的能解决住房危机吗？
这正是联邦政府在今年预算案中押注的方向。
财政部长 Jim Chalmers 宣布，自 2027年7月1日起，负扣税（Negative Gearing）优惠将实际上仅限于新建住宅（newly built residential properties）。
对于在 2026年5月12日之后购买二手住宅（established homes）的投资者，将不能再把出租亏损（rental losses）用于抵扣个人应税收入（personal taxable income）。相反，这些亏损只能用于未来的租金收入，或未来出售住宅物业时的资本增值（capital gains）进行抵扣。
预算案同时也包括资本利得税（CGT）改革：
自 2027年7月起，目前的“50%资本利得税折扣”将被新的制度取代。新制度将基于：
* 成本基础指数化（cost base indexation）。指数化，就是根据通胀率，把过去的成本“换算成今天的钱”。
* 对净资本收益征收最低30%的税率
不过，符合条件的新建住宅投资者，仍然可以选择继续适用现有的50% CGT 折扣制度。
❤️❤️万通短评❤️❤️
1, 正如图表所显示，目前绝大多数投资贷款仍然流向现有住宅，而不是新建住宅。
政府希望，通过这些改革，把更多投资资金引导至新建住宅市场，从而增加住房供应，而不是让投资者继续与首次置业者（First Home Buyers）争夺现有房源。
2、因为过去澳洲房地产长期牛市，很大程度建立在：
* 负扣税（Negative Gearing）
* 50% CGT Discount
* 高杠杆
* 人口增长
* 银行信贷扩张
这几个核心支柱之上。现在，政府要取掉二个支柱了。
3、过去房地产是“散户投资者市场”，现在可能要慢慢被机构投资者所取代。将来澳洲住宅市场慢慢美国化、欧洲化。
4、政府希望通过新政解决澳洲住房危机可能会失望的。